I contratti di locazione turistica e gli Airbnb: le novità introdotte dal D.L. 50/2017

I contratti di locazione turistica sono oggi sempre più diffusi grazie anche a una maggiore libertà concessa ai locatori dal punto di vista sia legale che fiscale. Essi sono regolati dalle norme sulla locazione contenute nel codice civile agli artt. 1571 e ss. e il legislatore è intervenuto recentemente con il D.L. n. 50/2017 introducendo una serie di obblighi a carico degli intermediari e definendo meglio cosa si intende per locazione turistica, quali sono i servizi connessi nonché i contratti affini.
Anzitutto, per locazione turistica, così come definita all’art. 4 del D.L. n. 50/2017, si intende la locazione che ha ad oggetto immobili abitativi, ovunque ubicati, per una durata non superiore a 30 giorni. Il contratto deve essere stipulato tra persone fisiche o tramite società cc.dd. di intermediazione immobiliare turistica, anche tramite portali on line (come ad esempio gli airbnb o booking)e può annoverare anche servizi accessori, quali la fornitura di biancheria e la pulizia locali, purchè tali servizi non diventino prevalenti rispetto alla locazione, altrimenti si ricade nell’attività di impresa alberghiera, come è lo stesso D.L. 50/2017 a specificarlo. Ciò che distingue la locazione turistica da altre attività, come ad esempio le case vacanza o i bed and breakfast, risiede nel fatto che nel primo caso vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo come, ad esempio, la prima colazione che configurerebbe già attività di impresa.
Le questioni maggiormente interpretative riguardano la tassazione del contratto, il cui canone (libero) percepito va dichiarato ai fini fiscali (dichiarazione Irpef o cedolare secca) e la comunicazione all’Autorità di P.S. dei dati inerenti alle persone alloggiate che non esclude i locatori di affitti brevi dall’obbligo di fornire tale informativa. Non è prevista, invece, alcuna comunicazione da presentare in Comune (es. SCIA, etc), non trattandosi di attività commerciale se non una semplice segnalazione richiesta da alcuni Comuni.
Tra le più diffuse tipologie di locazioni turistiche si annoverano, senza dubbio, gli Airbnb, che offrono la possibilità a chiunque si registri sulla piattaforma web, di mettere in affitto il proprio appartamento o di cercarne uno dove soggiornare e ai quali il D.L. 50/2017 estende la tassazione in materia di affitto breve al proprietario di casa che potrà optare, come specificato sopra, alternativamente per la cedolare secca del 21%, svincolandosi così dagli adempimenti relativi all’Irpef e all’imposta di registro o per l’assoggettamento Irpef dei proventi dell’affitto con un’aliquota minima del 23%. Anche gli intermediari come gli stessi Airbnb saranno soggetti a obblighi come introdotti dal Decreto, ovvero la trasmissione di ogni nuovo contratto all’Agenzia delle Entrate, pena la sanzione da euro 200,00 a 2.000,00 e la trattenuta del 21% sui proventi dell’affitto da versare tramite F24.

Laura Galli

Laura Galli

Avvocato presso LWA Law and Wellness Advisors
Avvocato iscritto all'Ordine Avvocati di Milano dal febbraio 2007. Mediatore familiare e mediatore civile. Dottore di ricerca in diritto internazionale e della navigazione
Laura Galli

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